大阪市の空き家売却は2026年までが鍵？特例を活用して負担を抑える方法

大阪市の空き家と2026年の特例概要

大阪市では、高齢化や人口減少の影響を受け、相続などをきっかけに人が住まなくなった空き家が着実に増えているとされています。
こうした状況を踏まえ、大阪市は「大阪市空家等対策計画（第3期）」を策定し、区役所を拠点とした総合的な空家等対策の推進や、適正管理と利活用の促進を進めています。
とくに、管理不全な空き家を減らし、地域の安全や景観を守りつつ、空き家を有効な住宅ストックとして活かすことが大きな方向性とされています。
空き家の所有者や相続人に対しても、早めの相談や活用・売却の検討が重要と位置づけられています。

相続した空き家を売却する際に使うことができる代表的な税制として、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」があります。
これは、正式には「空き家の発生を抑制するための特例措置」とされており、相続により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を一定の要件のもとで譲渡した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
この特例は、売却時の税負担を軽くすることで、相続空き家を長期間放置せず、市場に流通させることを促す目的で設けられています。
そのため、空き家を手放すか迷っている相続人や高齢の所有者にとって、具体的な検討を後押しする大きな支えとなる制度といえます。

この空き家特例は、もともと適用期間が限定された時限的な措置として始まりましたが、空き家問題の深刻化を受けて、平成28年4月1日から令和9年12月31日までと適用期限が延長されています。
2026年時点でも、令和9年12月31日までに行う一定の譲渡については特例の対象とされており、引き続き活用が可能です。
また、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが大きな条件となっており、「相続からおおむね3年以内に売却する」という時間的なポイントを押さえる必要があります。
この期限を過ぎると特例が使えない場合があるため、早めにスケジュールを立てて検討することが大切です。

大阪市で空き家特例を使って売却する条件

空き家特例を利用して譲渡所得の3,000万円特別控除を受けるためには、まず被相続人が亡くなる直前まで1人で居住していた家屋であることが重要な条件になります。
さらに、その家屋が相続開始の直前に事業用や賃貸用として使われていなかったこと、相続後も売却まで人に貸したり自宅として利用したりしていないことが求められます。
加えて、建物の構造や築年数については、原則として昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の一戸建てであるか、一定の耐震基準を満たす改修が行われていることが必要です。
このように、誰がどのように住んでいた家か、いつから空き家になったかが、特例の出発点となります。

次に、家屋の耐震性と譲渡時期に関する条件も押さえておく必要があります。
旧耐震基準で建てられた家屋の場合、売却前までに耐震改修を行って新耐震基準に適合させるか、更地にするために解体しておくことが従来は求められていました。
しかし、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後に買主が一定期間内に耐震改修や取壊しを行う場合も特例の対象となる取扱いが示されており、売主側が事前に多額の工事費を負担しなくてもよいケースが広がっています。
どの時点で誰が改修・解体を行うかによって適用関係が変わるため、売買契約書にその内容を明確に記載しておくことが重要です。

さらに、大阪市内の空き家が実際に特例の対象となるかどうかは、時期と持分、利用履歴を整理して確認することが大切です。
まず、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却が完了しているかどうかが、大きな判定基準になります。
また、対象となる相続人が被相続人居住用家屋とその敷地を相続により取得していること、相続人が複数いる場合には持分の状況によって控除額が制限される場合がある点にも注意が必要です。
加えて、相続後に一時的であっても賃貸に出したり店舗や事務所として使ったりすると要件から外れるおそれがあるため、相続日以降の空き家期間の実態を資料で確認しながら慎重に判断することが求められます。

大阪市で空き家特例を受ける手続きと売却までの流れ

空き家特例を受けるためには、まず大阪市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を用意することが重要です。
この確認書は、空き家となった家屋が特例の対象となる条件を満たしているかどうかを、市が証明する役割を持ちます。
大阪市では、譲渡する家屋または敷地の所在地を管轄する区役所で申請を行うこととされており、窓口は各区役所の担当部署となります。
申請には、申請書のほか、登記事項証明書や住民票の除票など、相続と居住実態を確認できる書類一式を添付する必要があります。

次に、売却までの全体的な流れを時系列で把握しておくと安心です。
一般的には、相続が発生した後に相続登記を済ませ、そのうえで空き家特例の要件を整理し、対象となるかどうかを確認します。
その後、必要書類をそろえて区役所に「被相続人居住用家屋等確認書」を申請し、交付を受けてから売買契約・決済へ進むことが望ましい進め方です。
譲渡が完了したら、翌年の確定申告期間中に、譲渡所得の計算書や確認書などを添付して空き家特例を適用する申告を行う流れになります。

また、確定申告で3,000万円特別控除を受ける際には、書類の保管と相談のタイミングに注意することが大切です。
申告時には、市が交付した確認書の原本に加え、売買契約書や登記事項証明書、取得費や譲渡費用が分かる領収書など、多くの書類を添付または提示する必要があります。
控除の適用可否や計算方法の判断は税務署が行うため、売却前または売買契約の前後に、税務署の窓口や電話相談で早めに確認しておくと安心です。
なお、必要書類は確定申告後もしばらく保管しておくことが求められているため、紛失しないよう整理して保管しておくことが重要です。

大阪市の空き家を放置せず売却を検討すべき理由

大阪市の空き家等対策計画第3期では、管理不全空家や特定空家を的確に把握し、指導や勧告を通じて早期の問題解決を促す方針が示されています。
特定空家と判断されると、固定資産税などの住宅用地特例の解除が行われる場合があるとされ、税負担が増加するおそれがあります。
また、老朽化した建物は倒壊や外壁落下などの危険性が高まり、近隣住民とのトラブルや損害賠償問題に発展する可能性もあります。
このように、空き家を長期間放置することは、所有者にとって経済面でも社会的な責任の面でも大きなリスクにつながります。

一方で、大阪市では空家利活用改修補助制度などを通じて、空き家の改修や活用に対する支援が行われています。
大阪府も「空家総合戦略・大阪」により、今後3年間で空家対策を戦略的かつ集中的に進める方向性を掲げており、空き家の流通や利活用を後押しする環境が整いつつあります。
さらに、相続空き家の譲渡所得に対する3,000万円特別控除の特例は、適用期間が2027年12月31日まで延長され、2026年以降に売却を検討する相続人にとっても活用しやすい状況です。
こうした制度や支援策があるうちに売却を検討することで、負担を抑えながら空き家問題の解決につなげることができます。

相続人や高齢の所有者にとっては、空き家の管理や税金、将来の修繕費を考えると、早い段階で専門家や行政窓口に相談することが重要です。
とくに、空き家特例を利用する場合は、相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるため、時間的な余裕はそれほど大きくありません。
大阪市が進める空家対策の動向や補助制度の内容を確認しつつ、相続空き家を「保有し続けるリスク」と「売却して整理するメリット」を比較検討することが求められます。
こうした点を踏まえ、空き家を放置せず、特例や支援策を上手に活用しながら計画的な売却を進めることが、将来の不安を軽減する近道になります。

まとめ

大阪市内の空き家を相続したまま放置すると、固定資産税の負担増や管理リスクが高まりやすくなります。
一方で、空き家特例を活用して売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けられる可能性があります。
適用期限や相続からの年数、耐震性などの条件もあるため、早めの確認が重要です。
当社では、空き家特例の要件整理から売却まで一括サポートが可能です。
「うちの空き家も対象になるのか」とお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。